本文摘要：房地产中国网络新闻最近，财政部领导国土资源部、中国人民银行、银监会四部门发布了《关于规范土地储备和资金管理等问题的通报》(以下全称《通报》)，各地区今年年底前将土地储备机构统一划分为公益一类事业单位，拒绝将现有土地储备机构专业从事政府、土地建设、基础设施、土地二级研究业务部分压迫或改为企业。
房地产中国网络新闻最近，财政部领导国土资源部、中国人民银行、银监会四部门发布了《关于规范土地储备和资金管理等问题的通报》(以下全称《通报》)，各地区今年年底前将土地储备机构统一划分为公益一类事业单位，拒绝将现有土地储备机构专业从事政府、土地建设、基础设施、土地二级研究业务部分压迫或改为企业。《通报》同时认为，要合理确认土地储备总体规模，根据当地经济发展水平、当地财力情况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府偿还能力等因素确认。特别是在现有土地储备规模高的地区，必须缓和储备土地的前期开发和供应工程进度，适当增加或暂停追加后的年度土地储备规模。
《通报》具体应调整土地储备筹资方式，自2016年1月1日起，各地不得向银行业金融机构借用土地储备贷款。以下是关于规范土地储备和资金管理问题的通报财务综合[2016]4号各省、自治区、直辖市、单列市财政厅(局)、国土资源主管部门、新疆生产建设兵团财务局、国土资源局、中国人民银行上海总部、各分行、营业管理部、省会(首府)城市中心分行、副省级城市中心分行、各省、自治区、直辖市银监局:根据《预算法》和《中共中央国务院关于分类前进事业单位改革的指导意见》、《国务院关于加强地方政府债务管理的意见》、各省、自治区、直辖区、直辖市银监局:关于土地管理局、预算法、《中共中央国共中央国国务院关于土地方政府机构整体储备号码的规范化。为了提高土地储备的效率，简化机构和人员，各县级以上(不包括县级)的法定行政区划不得设置土地储备机构，统一属于所属行政区划的国土资源主管部门管理。对于重复设置的土地储备机构，应根据规定进行新的土地储备清单管理。
根据土地储备机构分担的依法获得土地，开展前期研究开发，保管土地供应等工作主要是政府部门的行使功能反对确保，不能或不能在市场上配备资源，因此，根据事业单位分类改革的原则，各地区应将土地储备机构统一划分为公益等事业单位。各地区应将现有土地储备机构中专业从事政府融资、土建、基础设施建设、土地二级研发业务部分，从现有土地储备机构挤压或改为企业，上述业务对应的人员、资产和债务等也适当挤压或直接管理。
上述工作由地方各级国土资源主管部门商同级财政部门、人民银行分公司、银监部门等机构明确提出具体意见，经同级人民政府批准执行，于2016年12月31日前完成。二、进一步规范土地储备不道德，根据《国土资源部财政部关于向人民银行发行《土地储备管理办法》的通报》(国土资产发行〔2007〕277号)和《国土资源部财政部人民银行银监会关于加强土地储备和融资管理的通报》(国土资产发行〔2012〕162号)的规定，各地区应进一步规范土地储备不道德。
土地储备工作不得由列入名单管理的土地储备机构分担。各种城市投资公司等其他机构不得专门从事追加土地储备工作。
土地储备单位不得在土地储备功能之外，分担与土地储备功能相关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，早已分担的上述事务应当按照本通报的第一条规定限期挤压和直管。三、合理确认土地储备总体规模各地土地储备总体规模，应根据当地经济发展水平、当地财力情况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府偿付能力等因素确认。如果现有土地储备规模较高，放宽储备土地的前期研发和供应工程进度，适当增加或暂停增加后年度土地储备规模，防止土地储备规模较高构成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。
四、妥善处理库存土地储备债务清理筛选后，确认为地方政府债务的截至2014年12月31日的库存土地储备贷款，不得进入政府基金支出管理，债务资金通过政府基金支出统一安排，逐渐发售地方政府债券。五、调整土地储备筹资方式土地储备机构追加土地储备项目所需资金，严格按规定进入政府基金支出，从国有土地收益基金、土地转让收益和其他财政资金统一安排，严重不足部分在国家认定的债务限额内由省级政府代理地方政府债券筹资解决问题。从2016年1月1日起，各地不得向银行业金融机构借用土地储备贷款。地方政府不得在核定的债务限额内，根据当地土地储备涉及政府基金收益、地方政府债务风险等因素，合理安排年度作为土地储备的债券发售规模和期限。
六、规范土地储备资金用于管理根据《预算法》等法律法规，从2016年1月1日起，土地储备资金从以下渠道筹措:一是财政部门从提供储备土地的土地转让收益中向土地储备机构征收土地和征收补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中再次发生的相关费用。二是财政部门从国有土地收益基金决定用作土地储备的资金。三是发售地方政府债券采购的土地储备资金。
四是经财政部门批准后可作为土地储备的其他资金。五是上述资金产生的利息收入。土地储备资金主要用于征税、收购、优先购买、返还土地、提供土地前期开发等土地储备支出，不得用于土地储备机构的日常经费支出。
土地储备机构所需的日常经费，应与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。土地储备资金的使用范围包括:(1)征税、收购、优先购买或返还土地所需的土地价格、征收和征收补偿费用。
还包括土地补偿费和退休金、地上附着物和青苗补偿费、征地补偿费，以及依法应缴纳的征税、并购、优先购买或返还土地相关费用。(二)征税、合并、优先购买或返还土地后，开展适当的前期土地开发费用。
储备土地的前期开发仅限于与储备区相关的道路、供水、供电、供气、灌溉、通信、照明、绿化、土地平坦等基础设施建设。各地不得借用土地储备前期开发，下车开展与储备宗地有关的上述基础设施建设有关。(三)根据本通报规定必须偿还债务的土地储备库存贷款本金和利息支出。(四)经同级财政部门批准的与土地储备相关的其他支出。
还包括土地储备工作中再次发生的地籍调查、土地登记、地价评价、管理中的篱笆、篱笆等建设等费用。七、推进土地储蓄政府订购单位国土资源主管部门应积极探索政府出售土地征收税、并购、交付相关征收地转移到补偿服务。
土地储备机构应积极探索通过政府订单实施土地储备的前期研发，还包括与土地储备相关的道路、供水、供电、供气、灌溉、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。地方财政部门、国土资源主管部门应与辖区内土地储备机构制定项目管理办法，向社会公布项目实施内容、主体或供应商条件、业绩评价标准、最终结果、效果等信息，不得分层分包。项目连接主体和供应商应严格履行合同义务，按合同誓言额提供报酬，不得与土地使用权转让收益挂钩，也不得以项目相关土地名义融资或变态融资。违反规定的不道德，根据《预算法》、《政府订单法》、《政府订单法实施条例》、《政府销售服务管理方法(暂行)》等规定开展处置。
八、加强土地储备项目收支预算管理土地储备机构每年第三季度应根据当地经济发展水平、上年度地方财力情况、近三年土地供应量、上年度地方政府债务限额、地方政府偿还能力等因素，根据宗地编制下一年度土地储备资金收支项目支出，经主管部门审批后，报同级财政部门审议。其中，属于政府订单范围的应按规定编制政府订单支出，属于政府销售服务项目的应同时编制政府销售服务支出，严格按有关规定继续执行。地方财政部门应认真审查土地储备资金支出，统一安排政府基金支出、地方政府债券收益和库存贷款资金。
土地储备开支首先由国有土地收益基金、土地转让收益、库存贷款资金决定，严重不足部分由省级政府发售的地方政府债券筹集资金解决问题。财政部门应及时支出国家发改委土地储备机构的土地储备项目。土地储备机构应严格按照同级财政部门国家发展改革委员会的支出继续执行，根据土地并购储备的工作进度，明确提出用款申请人，经主管部门审查后，报告同级财政部门审查。
其中，属于财政资金的土地储备费用，按照财政国库管理制度的相关规定继续执行。土地储备单位应调整土地储备资金收支项目支出的，应按规定编制支出调整方案，经主管部门审批后，按规定程序报同级财政部门批准后继续执行。每年年度结束，土地储备机构应按同级财政部门规定向同级财政部门报告土地储备资金收支项目收支，详细取得宗地开支情况。
土地储备资金收支项目收支由同级财政部门负责管理审查，或者由具有良好信用、执行质量低的会计师事务所等中介机构开展审查。土地储备机构应按照国家有关理财的相关规定，做好土地储备资产的登记、核算、评估等各项工作。九、实施部门责任规范土地储备和资金管理不道德，是进一步完善土地储备制度，增进土地储备健康发展的最重要措施。各级财政、国土资源部门和人民银行分公司、银监部门等要高度重视，密切配合，密切配置，加强监督，保证上述各项工作成功实施。
财政部、国土资源部、人民银行、银监会按责任分工，与有关部门修改《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》、《土地储备资金会计办法(全面推进)》、《土地储备统计资料报告书》等相关制度。省级财政、国土资源主管部门和人民银行分公司、银监部门应加强市县土地储备和资金管理工作指导，敦促市县有关部门认真贯彻本通报规定，截至2017年3月31日，将当地贯彻落实情况书面报告财政部、国土资源部、人民银行和银监会。此前土地储备和资金管理相关规定与本通报规定不完全一致的，本通报规定不同。
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